ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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不動産経営のワナ
      
新築ファミリー向け分譲マンションのワナ

 みなさん、ご自宅選びはどのようにされていますか。買ったほうが得か借りたほうが得か。雑誌では、いつもどこかで、このような話題で議論が起きていると思います。

 買ったほうが得か、借りたほうが得か、は、実際に何年間か住んで、掛った費用が明確にならないと結果は出ません。また、自宅となると、住居環境の要素が加わり、単純な収支では、損得は表現できません。

 しかし、ここは敢えて実際にかかった費用に焦点を絞っていきたいと思います。


新築ファミリー向け物件の購入

 自宅を購入する際の候補の一つとして新築ファミリー向けマンションがあります。きれいですし、設備は最新ですから、住んでいて満足感も高いと思います。しかし、実際にどれくらいの費用が掛かるのでしょうか。


シミュレーション内容

1.建物条件及び購入条件

・大阪府下、大阪市内への通勤60分程度
・購入価格    2,700万円
・間取り     73u 3LDK
・管理費     8,500円/月
・修繕積立費   4,000円/月
 (但し、11年目から 14,000円/月)
・借入金     2,700万円
(35年返済 金利2.5% 元利均等)
・諸費用     130万円
(登記費用、印紙代、ローン保証料など)
・不動産取得税 45万円
・固定資産税及び都市計画税 10万円/年
 (但し、新築当初の減税処置考慮せず)

2.20年後の売却条件

・売却代金    1,200万円
・諸費用     50万円
(仲介手数料,登記費用)

 ここで、20年後に売却すると仮定します。最近は、特に不動産状況が悪く、売却価格が下がり続けています。


20年間の総費用
・購入価格    2,700万円
・諸経費      130万円
・不動産取得税    45万円
・管理費      204万円/20年
・修繕積立費    216万円/20年
・借入金利子   1,064万円/20年
・固定資産税など  240万円/20年
・売却価格   △1,200万円
・売却諸経費     50万円

合計       3,449万円/20年
          172万円/年
           14万円/月


 結局、月14万円程度の費用がかかることになります。築浅、同規模同地域の賃貸の場合、月10万円位が相場ですので、費用面においては、賃貸のほうが有利ですね。

 ただし・・・・・。

 2009年5月現在、新築マンションの売れ行きはすこぶる悪いです。竣工後2年を経過しても、いまだに売れ残りがあるマンションがゴロゴロしています。十分に検討して、前向きの姿勢を見せれば、2割引きなんて当たり前の時代。
 購入価格2,700万円を25%OFFの、2,000万円で購入した場合、どうでしょう。

20年間の総費用(2,000万円で購入成功)
・購入価格    2,000万円
・諸経費      110万円
・不動産取得税    45万円
・管理費      204万円/20年
・修繕積立費    216万円/20年
・借入金利子    728万円/20年
・固定資産税など  240万円/20年
・売却価格   △1,200万円
・売却諸経費     50万円

合計       2,393万円/20年
          119万円/年
           10万円/月

 賃貸と変わらないレベルになりました。周辺環境を重視した場合、賃貸にするか分譲にするかは、それぞれのライフスタイルによって、対応することになりそうですね。

 大切なことは、どんな物件を購入する場合も(資産価値があるからという理由で購入を選んだ場合特に)、売却を含めたお金の計算をしっかりした上で、判断されることだと思います。


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 Copyright(C) 2005, Hiro ひろ ヒロ