ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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不動産経営のワナ
       
利回り10%のワナ

  収益物件の購入の指標として利回り(満室時の年間家賃収入÷購入価格)が挙げられる。収益性を判定するためには重要な指標ではあり、物件探しの条件として「利回り10%以上」を不動産屋さんに伝えている方も多いのではないでしょうか。


  しかし、不動産は「利回り10%以上であればよい」というような単純なものではありません。また、収益物件の売買市場でも「とりあえず利回り10%程度の売買価格にしておけば誰かが買う」という根拠で値段設定を行い。また、現にその価格で取引が行われているようです。
また住宅ローンで購入し自らが居住。その後ローンを返済し賃貸に回すということも可能です。

  ここでは、利回り10%ではあるが他の要素によって実際の収益性が大きく変わることをシュミレーションを通じて感じていただければと思います。


シミュレーション内容

1.建物条件及び購入条件

・一棟マンション 総戸数24戸
・25u 1K × 24戸
・家賃 4万円/月・戸
・年間想定家賃 1,152万円/年
・物件価格 1億1520万円
・利回り 10%
・借入金 8,000万円
・金利3%


2.購入後の運用条件

・平均入居期間 2年
・退去から次の入居者の確保に必要な期間 3ヶ月
・内装改修費 15万円/戸
・賃貸仲介業者への広告料4万円
・管理会社への外注費 39万円/年(賃料の5%)
・固定資産税・都市計画税 72万円/年(3万円/戸)
・減価償却費 240万円/年 (10万円/戸)


3.日々の状況

・毎月1組の入居者が退去する。
・毎月15万円の内装費が必要
・毎月4万円の広告費が必要。
・毎月入居者を確保する必要がある。
・常に3戸が空き室。(入居率87.5%)


4.運用結果

・入居率100%の想定賃料 1,152万円/年
・空室の機会損失 144万円/年
・退去に伴う費用の控除額 228万円/年
・粗利 780万円/年
粗利からの利回り 6.7%

思っていた以上に入居期間の短さが経営を圧迫することを感じられたのではないでしょうか。しかも、これは毎月入居者を確保できた場合です。入居期間が数ヶ月の入居者がいた場合や、入居シーズンから外れていて入居者が決まらない場合は、さらに経営を圧迫します。

・管理費、固定資産税 都市計画税の合計111万円/年
・減価償却費240万円/年
・金利 240万円/年
・純利益 189万円/年
実質利回り 1.6%


かなり低くなったなと感じられたのではないでしょうか。

利回り10%の物件を買ったはずなのに。
経営努力をして、毎月入居者を決めているのに。
24戸も所有しているのに1億円以上投資しているのに利益は月15万円ほど。
(規模を縮小して6戸のアパートと仮定した場合は2800万円以上投資して月4万円)

これをローンが終わるまで数十年間続けなければならないと思うと憂鬱になりませんか。いったい何が悪かったのでしょうか。

・シングルタイプで利回り10%を十分と考えたこと。

が、最大の原因であると思います。

表面利回りを算出する要素として、実際の運用経費が含まれていないために、建物の属性による経費の特徴が見落とされているとこのような結果になります。


 なお、これらは私の経営エリアである大阪南東部のイメージで仮定を立ててシュミレーションをしています。地域による差は大きいと思いますので、みなさまもこのようなシュミレーションを購入される前にされることを是非お勧めします。

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 Copyright(C) 2005, Hiro ひろ ヒロ