ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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物件タイプ別の特性
      
木造 VS RC(鉄筋コンクリート)

1.木造

 比較的小規模なアパート建設時に用いられる工法です。通常は2階建てまでで3階建ての場合は構造計算が複雑になり2階建てよりも、1戸あたりの建設費は割高になります。2階建てを建築する場合、RC(鉄筋コンクリート)や鉄骨造りに比べて建設費は割安になります。RCや鉄骨にくらべ振動が大きく騒音対策を考えて建設するほうが得策です。

 融資を受ける場合は、耐用年数が22年であることから長期の返済を行うことは難しく、高利回り物件であってもキャッシュフローを十分に確保することは難しいです。(中には30年返済が可能な金融機関もあります)裏返せば築年数が経過した木造アパートは、融資が厳しいことから売却も難しくなります。

 築30年を超えた木造アパートを所有している場合は、単純に売却するよりも、建物を使えるギリギリまで使用し、立退きを行い、新築アパート建設(または新築一戸建て建設)を経て売却をしたほうが利益が大きくなります。築年数の経った収益物件は土地値以下でないと売却が難しく流動性が極端に下がることは常に意識してください。なお、外見からは木造か軽量鉄骨かの違いは全くといっていいほどわかりません。


2.RC(鉄筋コンクリート)


 比較的大規模なマンション建設時に用いられます。木造に比べ強度に勝ると思われがちですが、建物の構成によって変わります。大きなピロティーがあるようなマンションは強度が下がり地震で倒壊するケースもあります。木造に比べれば振動、騒音には強いですが、造り方により大きな差が出ます。耐用年数は47年で比較的長期の融資が受けやすいメリットがあります。

 しかし、建物が「住居として使える」ことと「収益として使える」ことは別です。築40年の木造アパートと築40年のRCマンションとを比べた場合、「建物が長持ちするから」RCマンションの方がいいとは限りません。構造が強くても給排水設備を主とする設備類の耐用年数は木造アパートと同じです。築30年以降の建物の補修費用は大きくなり経営を圧迫します。全ての設備が時代遅れになります。

 40年前のマンションを想像してください。玄関やキッチンは味気ない公団仕様。トイレは狭く便器も小さくウォシュレット用電源もありません。ユニットバスは床がたわみ抜けそう。浴槽は小さく風呂釜は浴室内のバランス釜。梁が大きく出っ張っています。ベランダは狭く手すりは錆付いています。

 今は新しいマンションも数十年後には同様になると考えたほうが自然ではないでしょうか。賃貸住宅としての競争力を保つにはかなりの修繕費用がかかります。また、新たに再建築を考えた場合も構造の耐久性がある分立退き交渉の理由付けが難しくなります。解体費も割高なところから解体するわけにも行かず、「使い続けざる終えない」ことになります。

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