ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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物件タイプ別の特性
      
近隣地 VS 遠隔地

1.近隣地

 近隣地の利点は、「自分自身の小回りが利く」ことです。不動産経営は地道な作業が沢山あります。経営の初期段階では投資額も小さく、収益性を少しでも上げるために「自分自身の時間をお金に買える努力が必要」です。それができる近隣地は経営の初期段階では大きくプラスに働きます。

 地道な努力を続けていくことで人とのネットワークが広がっていきます。このネットワークが経営で最も大切なことだと私は断言します。ネットワークを広げるためには、まず物理的に交流する機会と時間が必要です。

 ITが発達し電話やメールで意思の伝達は容易になりました。しかし、ビジネスパートナーとの信頼をより深くし経営を有利に進めるためには、直接会う回数を重ねることは効果的です。そして、考え方を熱く語り合い認め合い、利害の調整ができてお互いに大きくなることができると思うのです。

 一般的に言われる近隣地の利点として「土地勘がある」「家賃相場がわかる」というようなことは、遠隔地でも現地で1週間みっちり聞き取り調査をすればある程度はつかめます。

 一番重要なことは、「どれだけその地域に通いネットワークを作ることができるか」「事務的な要件以外でどれだけ多くの会話ができるか」です。


2.郊外


 購入対象地域が広がるためにいい物件が購入できるのではと考えると思います。私が千葉の物件を購入した経緯もそうでした。大阪の冷えた景気に今後の展望が持てないことに嫌気が差し、関東を投資対象として物件を探していました。幸いにもいい物件にめぐり合うことができました。とてもいい管理会社にも恵まれました。購入後1年半が経過しますが単身用アパートにもかかわらず常に満室状態です。入れ替わりがあっても即入居者を決めていただいています。購入後ほとんど何もしていません。今のところ収益も上がっています。

 しかし、インターネットでは超お買い得物件にめぐり合うのは難しいです。そのような情報はめったにありません。あっても調査する暇がありません。ワナかどうか十分に調査せずに高額な買い物をするのは危険です。

 私の購入した千葉の物件は、そんな大博打をして購入しました(購入した当時は大博打とは思っていませんでしたが)。満室で購入後、6戸中4戸が一気に退去というワナ(学生アパートだった為に売主にはわかる)がありましたが幸い乗り切りました。この程度のワナでよかったと思いますし、反面十分に調査すれば事前につかめる内容であったと思います。

 また、強力なネットワークをつくることも未だにできていません。ネットワークができていないために修繕費も高くつきます。大阪の物件での修繕費に比べて1.3〜1.5倍近くの費用がかかります。全て管理会社を経由しているので仕方のないことです。

 また一番認識しなければいけない重要なリスクは管理会社が原因でトラブルが発生した場合のリカバリーに多大な労力を必要とすることです。入居者や近隣住民とのトラブルは管理会社が手を打ってくれます。しかし、何らかの原因が元で家主と管理会社にトラブルが発生した時は、家主自ら現地に飛んで管理会社の変更も含めてテコ入れをしなければいけません。テコ入れをするのはオーナー自身の仕事です。

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