ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
サラリーマンのための不動産経営、不動産投資、マンション経営、アパート経営、売りアパート、金持ち父さん、大家さん、アパートローン、、賃貸経営、不動産管理、不動産売買、現物投資、サラリーマンの副業、キャッシュフローの増加をテーマにしたページです。
      





物件タイプ別の特性
      
都心 VS 郊外

1.都心

 ある程度の需要と家賃収入が見込めます。もともとの家賃が高い分、入居者募集に苦戦した場合でも最後の手段である「家賃の値下げ」幅が大きく安心感があります。また、今の日本では建築費は地価ほどの地域差がありません。不動産経営は「減価償却との戦い」ですから、建築費の割りに家賃が高い都心で不動産経営ができるなら、そちらのほうが有利です。

 また、都心で不動産経営をするメリットは賃貸の収益性以外のところにもあります。土地は減価償却しません。地価が今後上がるか下がるかはわかりませんが土地は減価償却しないため、ある意味「金(きん)」と似た性格があると考えます。資産を多く持っている人が、リスク分散として現金、株、債券、金と様々な形での資産を保有するうちの一つとして都心の土地を持つことは意義があると思います。ただし、郊外に比べて利回りは低くなる傾向のために借入比率が多くなる場合は家賃収入に対する金利の比率が高くなります。収支計算を慎重に行ってください。

 「既に都心に土地を持っている」または「現金で土地を購入できる」そして「資産の保全を重視する」場合には最適だと考えます。


2.郊外


 建設中のアパート、または竣工直後の物件を購入します。建築にかかる手間がかからず、長期にわたって安定収入が望めます。また、出来上がったものを購入するので安心感があります。ただし委託建築に比べて手間がかからない分、うまく安く土地を探すことも、うまく安く建築することもできません。業者が利益を十分に載せた後の値段になりお買い得物件はありません。何らかの事情で短期間で手放すとキャピタルロスが発生します。

 建物と土地との割合を考慮せず、単純に購入金額からの表面利回りのみで検討を進めるのは危険です。土地の保全性(=数十年後の売却価格)を十分に考慮しましょう。

 サラリーマンの収入からの蓄えをもとに不動産経営の規模拡大目指す場合は、土地を含めた投資金額あたりの収益性が確保できる郊外を投資対象地域とされる方も多いと思います。しかし、その高収益性は十分に入居者を確保できることが前提になります。空き室のリスクも含め総合的に判断して地域を選定しましょう。

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