ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
サラリーマンのための不動産経営、不動産投資、マンション経営、アパート経営、売りアパート、金持ち父さん、大家さん、アパートローン、、賃貸経営、不動産管理、不動産売買、現物投資、サラリーマンの副業、キャッシュフローの増加をテーマにしたページです。
      





物件タイプ別の特性
      

新築<委託建築> VS 新築<建売> VS 中古 
(一棟アパート編)


1.新築<委託建築>

 土地をまず購入し、ハウスメーカーなどに委託し新築アパートを建築します。家主の意向を十分に反映することができ、差別化できる住宅を建設することが可能です。更地や古家が建っている状態で、その土地に建設可能な建物や費用を見積もることはかなりのスキルが必要です。また、本当に安い土地であれば調査中に別の人が買ってしまうというジレンマがあります。

 土地購入から竣工までの費用の発生時期から、入居者が決まり家賃を回収できる時期までに1年以上の余裕を見て取り組む必要があります。竣工までの借入金の返済を持ち出しで支払う必要があります。(金利のみ返済で元本返済据え置きの契約もあります。)

 また、地積公正費用や建築申請費用が家賃収入に先行して発生するために、かなり資金的な余裕が必要になります。

 いい土地を手に入れるため、また建築工程を落ち着いて行うために土地は現金で購入したいところです。また、土地も含めたフルローン融資は新築といえども難しくなります。

 うまく安い土地が手に入り、うまく安く建設できれば利益が一番大きいのは委託建築による新築アパートです。玄人大家の多くはこの形を経験していきます。


2.新築<建売>


 建設中のアパート、または竣工直後の物件を購入します。建築にかかる手間がかからず、長期にわたって安定収入が望めます。また、出来上がったものを購入するので安心感があります。ただし委託建築に比べて手間がかからない分、うまく安く土地を探すことも、うまく安く建築することもできません。業者が利益を十分に載せた後の値段になりお買い得物件はありません。何らかの事情で短期間で手放すとキャピタルロスが発生します。

 新築時の家賃は2巡目以降の家賃に比べて1割位高く貸せるます。裏返せば新築(建売)で購入すると利回りは数年後に1割位下がることを見込んでおく必要があります。特に単身向けの場合は入居期間も短い傾向があるので注意が必要です。収益物件は収益還元法で評価されるケースが多いので、新築一戸建てや新築分譲マンションのように買った瞬間に価値が大きく下がるということはありません。


3.中古


 入居者が既にいる物件を購入できるので購入直後から家賃収入が得られるのはメリットです。ただ、昨今の不動産投資ブームのあおりで中古アパートの相場は上昇しています。新築のアパートが10年を経過しても建売での当初購入価格の2割〜3割位しか価格が下がらないのです。

 新築アパートで表面利回り8%の物件と、築10年中古アパートで表面利回り10%の物件とではどちらがお買い得でしょうか。向こう10年間の経営及び10年後の売却価格を考えた場合、新築のほうが中古よりもリスクが低く、より安定した経営が望めるのではないでしょうか。中古で満室の物件を望むのでしたら建築年数の浅い物件を購入されることをお勧めします。その方が入居者の質も高く、大規模修繕も当分は行う必要がなく、より安定した経営ができます。

 ただし、レバレッジを利かせる場合は注意が必要です。築浅は表面利回りが低いので金利の負担率が大きくなります。仮に表面利回り8%の物件購入時にフルローン金利3%で借りた場合、金利だけで収入の38%を占めます。運用経費や元金返済も考慮すると長期借り入れをしなければ持ち出しになります。また、長期借り入れができた場合でも経年劣化にともなう大規模修繕や入居者の入れ替わりによる内装費、広告費のために自己資金の持ち出しが発生しないか事前の資金計画が十分に必要です。

 築年数の経過したアパートではどうでしょうか。ここで言う「経過」とは概ね築20年以上を指します。20年を超えると給排水もトラブルが起こってきます。これまで外壁、屋根の修繕を行っていなかった場合は大規模修繕の費用負担が大きいです。家賃も下がり入居者の質も低下します。そのため管理の難易度が上がります。

 築年数の経ったアパートの場合は満室であることがメリットではなくデメリットであると考えます。まず、「誰が住んでいるのかわからない」といった点です。とんでもなく入居態度の悪い入居者かもしれません。家賃を長期にわたり滞納している入居者かもしれません。売主が売却を有利に進めるため知人に住まわせているのかもしれません。それを事前に全てを調査することはサラリーマンという本業がある場合は事実上無理です。また、退去後どの程度のリフォームが必要なのかもわかりません。仮に購入後に家賃4万円の入居者を引き継いで半年後に退去し修繕費が50万円必要になればどうしますか。

 繰り返しますが築年数の経ったアパートの場合は満室はメリットではありません。中が見れない分、1戸あたり規模に応じて30万円〜100万円の修繕費用はあらかじめ見込んでから購入すべきです。

 また、満室であれば売主は強気にでます。売れなくても家賃収入があるからです。基本的には売主は築年数の浅かった頃の思いを持っているために安く売ってくれませんせんし、満室で安い場合はかえって警戒するべきです。

 築年数の古いアパートの場合、一番いいのは空室だらけで内装のリフォームを十分に行っていない(売主が行えない)物件です。まず売主は経営ノウハウを十分に持っていないかお金がないケースが多く売り方も弱気です。安くリフォームすれば、たちまち収益性の高い物件に早変わりです。物件を再生させるだけの体力がある場合、また経営ノウハウを持っている場合はチャレンジする価値があると思います。

広告


      




 Copyright(C) 2005, Hiro ひろ ヒロ