ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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物件タイプ別の特性
      
シングルタイプ VS ファミリータイプ

1.シングルタイプ

 シングルタイプは床面積あたりの家賃がファミリータイプに比べて高くなるため入居中の収益性はあがります。しかし、1戸あたり20u(最近では25uでも狭いと言われている)以下になると入居者がなかなか決まらず、入居率を考慮すると、狭すぎるのは必ずしも有利ではありません。また、シングルタイプは身軽な独身者が入居しており、また荷物も少ないため、すぐに実家に帰ったり、カップルで住むために退去したり、なんとなく引越ししたりと退去が頻繁に発生します。大家は、その度にリフォームに走り、入居募集に走り、休む間がありません。

 1戸あたりの住宅が狭ければ狭いほど入退去のサイクルが早く、空室による機会損失やリフォーム費による実質利回りの低下も考慮すると、いくら満室時の利回りが高くても実際に運営してみると「こんなはずじゃなかったのに」と思うことになりかねません。

 具体例を挙げれば、よりリアルに感じられると思います。

例えば、
・シングルタイプ 24戸 1棟マンション
・平均入居期間 2年
・退去から次の入居者の確保に必要な期間 3ヶ月
・内装改修費 15万円/戸
・家賃4万円。賃貸仲介業者への広告料4万円。
・満室時の想定利回り10%
(礼金、敷金は考慮していません)

以上の場合、どのような状況になるのかというと。
・毎月1組の入居者が退去する。
・毎月15万円の内装費が必要
・毎月4万円の広告費が必要。
・毎月入居者を確保する必要がある。
・常に3戸が空き室。(入居率87.5%)

その結果
・入居率100%の想定賃料 1,152万円/年
・空室の機会損失 144万円/年
・退去に伴う費用の控除額 228万円/年
・粗利 780万円/年

想定利回りは10%のはずなのに、
粗利での利回りは
6.7%です。

思っていた以上に入居期間の短さが経営を圧迫することを感じられたのではないでしょうか。しかも、これは毎月入居者を確保できた場合です。入居期間が数ヶ月の入居者がいた場合や、入居シーズンから外れていて入居者が決まらない場合は、さらに経営を圧迫します。

入居タイプからは外れますが、ちなみにこの物件の純利益をシュミレーションしてみましょう。

・管理会社への外注費 39万円/年(控除後賃料の5%)
・固定資産税・都市計画税 72万円/年(1戸3万円と想定)
・金利 240万円/年 (8,000万円借入れ、金利3%と仮定)
・減価償却費 240万円/年 (1戸10万円と想定)
・オーナーの人件費 0円


ここまで考慮した実質利回りは 1.6%(利益189万円/年)です。


なんか、悲しくなりませんか。

利回り10%の物件を買ったはずなのに。
経営努力をして、毎月入居者を決めているのに。
24戸も所有しているのに1億円以上投資しているのに利益は月15万円ほど。
(規模を縮小して6戸のアパートと仮定した場合は2800万円以上投資して月4万円)

これをローンが終わるまで数十年間続けなければならないと思うと憂鬱になりませんか。いったい何が悪かったのでしょうか。

・シングルタイプで利回り10%を十分と考えたこと。
・借入れ比率70%とレバレッジを利かせすぎたこと。


が、最大の原因であると思います。

 なお、これらは私の経営エリアである大阪南東部のイメージで仮定を立ててシュミレーションをしています。地域による差は大きいと思いますので、みなさまもこのようなシュミレーションを購入される前にされることを是非お勧めします。



2.ファミリータイプ


 ファミリータイプであれば居住期間が長くなるのかというと一概には言えずある程度のグレードの高い賃貸住宅の場合「家賃より住宅ローンのほうが安い」と入居者は判断し退去してしまいます。

 物件も二極化、差別化が進んでいるため、特徴のない、賃料がやや高いファミリー物件も入居率の低下につながります。他にない物件を持たないことには、安定した家賃収入を確保することは難しいのではないでしょうか。

 また、ファミリータイプの場合、居住面積がシングルタイプに比べて広いため、その分リフォームにかかる費用も半端ではありません。1戸50uのファミリータイプの場合、乱暴に言えばシングルタイプの2倍の内装費が必要です。平均入居期間4年ではシングルタイプと同じく経営は圧迫されます。

 「家賃がそこそこ取れるファミリー物件ではあるが、入居者がそれなりの家賃を払える客層であるがゆえに、すぐに物件を買って出て行ってしまう。」という状況は避けたいものです。

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