ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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物件タイプ別の特性
      
区分所有マンション VS 一棟アパート VS
一戸建て VS 連棟式


1.区分所有マンション

 一棟アパートや一戸建てに比べて購入価格を低く抑えることができ、物件によっては400万円位で購入することもできます。サラリーマンでも貯蓄の範囲で購入できることもあり、その場合はリスクを抑えることができます。たとえ、1戸であっても購入、リフォーム、入居者管理、売却と一通りのことは経験できるため初心者が経験値を稼ぐためにまずトライしても良いのではないでしょうか。


 マンション建設時に土地が整備されているため、土地属性にともなう不動産取引の罠(二束三文でしか売れないような物件を掴まされてしまうこと)から回避できます。同一マンション内に複数の物件が売り出されていることも多く比較検討しやすく、また物件の相場も把握しやすい特徴があります。
また住宅ローンで購入し自らが居住。その後ローンを返済し賃貸に回すということも可能です。

 だれでも物件相場が把握しやすいということは、それだけ掘り出し物に出会うことも少なく、お買い得物件も少ない傾向にあります。難点を挙げると、「管理費」と「修繕積み立て費」が必要なため家賃相場が低い物件では特に利益を圧迫するでしょう。

 また、同一マンションに多数のオーナーが存在する特性上、事実上再建築が不可能と考えたほうがよく、古くなった場合、十分な値段で売却できないことも想定しなければなりません。その場合でも管理費、修繕積み立て費は支払い続けなければならず、固定資産税も構造上RCが殆どのため木造アパートに比べて割高になります。


 このような事情のため経年による売買価格の低下は一棟アパートに比べて大きくなります。 今後、古くなった区分所有は極端に売買価格が下がるのではと懸念しています。車やパソコンのように耐久消費財(使いきり)と割り切って、インカムのみで投入資本を全て回収しなければいけないケースが多いでしょう。



2.一棟アパート


 一度の売買で複数戸所有することができ規模のメリットも享受できます。土地が付いているので経年に対する売買価格の低下の度合いも区分所有に比べて小さくなります。建物の修繕費も区分所有に比べて自分で調整することができ自由度が増します。努力次第では管理費、修繕費を区分所有の場合よりも極端に抑えることが可能です。

 しかし、近年収益物件が高騰していることもあり、サラリーマンが比較的購入可能な5,000万円位までの物件で手ごろなものがないというのが現実です。一棟アパートは区分所有や一戸建てに比べて収益性が高いですが、物件価格が高騰し資金回収までの期間が長くなれば、それだけ経営が難しくなります。

 一概には言えませんが「年間収入と購入費用の比率(表面利回り)が10%以上」が購入基準のひとつと考えられます。現在市場に出回っている物件で10%を超える物件は少なく、あったとしても古い物件であるとか、「道路狭、または道路無し」「再建築不可」「借地権」など土地の価値が極端に低い物件にあたる可能性が高く、「ババ」を掴んでしまうこともありえます。単純に利回りだけで判断できない難しさがあります。

 木造の場合、築年数30年を超えて来ると巨額を投じて大規模リフォームをしても、家賃を維持することが難しく入居率が極端に低下する場合があります。そのような悪循環におちいった場合、最終的には「買い叩かれて売却」しかできない可能性があります。そうならないためには建物の経年劣化に敏感に対応し適時に修繕が必要です。

 収益バランスを考慮した結果、思い切って立ち退き交渉をする判断も必要で、その場合も交渉ノウハウ、そして余裕資金が必要になります。そうすることで不動産が再生し、また収益を生んでくれる「金の卵を産む鶏」が新たに誕生するのです。


 アパートローンを組んで購入される際は、「ローンが終わったらあとはバラ色の不労所得が待っている」のではなく、収益性維持の戦いが本格化すると考えてください。


3.一戸建て


 入居者が1組であり土地も区分所有でないことから、土地の自由度は最も高くなります。また、床面積が広いことから、必然的にファミリー向け物件になり、家賃の価格帯次第では長期入居の可能性があり安定した収益が望めます。一戸あたりの床面積がアパートに比べて大きくなり、また一戸あたりの建築費も高くなるため収益性が比較的低くなります。

 入居者が1組であることから、その入居者が退去したタイミングで「新築一戸建てを再建築し売却する」などの土地活用も比較的簡単で、集合住宅に比べて権利関係が単純なために区分所有や古いアパートに比べて売却が容易です。

 取り扱い件数が多い分お買い得物件を見つけられる可能性が高く、収益性がある一戸建てであれば購入金額も下がるため、少しずつ買い足していく戦略も可能です。しかし、その場合も金額が安い分「ババ」を掴んでしまう可能性が高くなるので十分な調査が必要です。


4.連棟式


 棟が連なっている分、土地の自由度も下がり、思い通りの値段で売却できないケースを想定することが必要でしょう。昭和40年代の連棟式住宅が多く関西では「文化住宅」と呼ばれ1区分200万円〜300万円位で取引されています。

 区分所有マンションと違い、管理費や修繕積み立て費が不要なことから入居中の実質利回りはある程度確保できます。しかし、連棟式であるがゆえに人気は低く、新しくお洒落な物件でない場合は通常の家賃帯は望めません。売却による資金回収も、まず望むことはできず入居者からも敬遠されがちなので、一部の例外を除いて、今後淘汰されていくことになると思います。また、築年数がかなり経っていることから設備も古くリフォーム費用がかさみ、建物の痛み具合によっては貸せる状態まで修繕できない可能性があります。

 建物の良し悪しの判断方法がよくわからない、またよいリフォーム屋さんが見つかっていないような状況では手を出さないほうが無難です。

 そういう私も連棟式住宅を1区分購入しています。私の中でも特例で立退き対象入居者の代替住宅として、競売で90万円で購入し、リフォーム費用が45万円かかりました。家賃3万円でこの連棟住宅に転居いただき、表面利回り26%で5年で投資金額全額回収を予定しています。賃借人の諸々の事情から退去の可能性は極端に低く、安定した収益が望めると見込んでいます。しかし、売却による資金回収は見込んでおらず、この入居者が20年位住んだあとの用途はまだ決めていません。

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