ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
サラリーマンのための不動産経営、不動産投資、マンション経営、アパート経営、売りアパート、金持ち父さん、大家さん、アパートローン、、賃貸経営、不動産管理、不動産売買、現物投資、サラリーマンの副業、キャッシュフローの増加をテーマにしたページです。
      





不動産投資を始めたい方へ
        
不動産経営のメリットと言われる内容の誤り

1.所得税が節税できる。

 「不動産所得の赤字が給与所得の黒字と相殺でき(損益通算)、その結果所得税額を軽減できる。」というのが基本的な考え方です。しかし、「赤字を出した結果儲かる」ということを普通は考えないでしょう。
 所得税額が減ったとしても、その減額のために多くの経費をかける必要があるのですから「損して得を取る」ならぬ「得して損をとる」ことになります。
 新築の投資用マンションのセールストークの一つとして「建物の減価償却費という本当は財布から出て行っていない経費を損失として計上できるので所得税が返ってきた分得だ」というものがあります。が、少し考えてみてください。政府は減価償却という脱税をプレゼントしているわけではないのです。確かに単年ベースでは減価償却費は財布から出て行っていないかもしれません。しかし、物件の購入時にまとめて先払いしているのです。建物はずっと新築のままではありません。確実に古くなっています。売却するときは確実に建物評価は下がっています(土地評価は上がっているかもしれませんが)。
 私は不動産経営は「減価償却との戦い」と考えています。減価償却以上に家賃収入を得なければ、一見手元の現金が増えているようでも、物件の売却時、または大規模修繕時に大きな損失がやってきます。


2.アパートローンで物件を買えば団体生命信用保険に入ることになるので生命保険代わりになる。

 これは単に「お金を借りていること」と「生命保険に入っていること」を同時に行っているだけで、不動産経営のメリットではないです。アパートローンを組む際には団体生命信用保険に強制的に入るケースが殆どですが、その保険料は金利に含まれています。加入するかどうかの選択ができない分デメリットと捉えることもできます。また、不幸が起こりアパートローンの返済をしなくてもよくなっても、残された人は不動産経営を続けなければなりません。経営ノウハウを引き継げていない場合はある意味貰ったほうも不幸かもしれません。私が購入したある古アパートの売主さんについてですが、だんな様が不動産投資で大成功された後亡くなられ、奥様が後を継いでらっしゃいます。アパートから入る現金を全て使い切り、入居者募集の難しい古アパートが残り、格安で私が買い叩いて購入しました。奥様はこれから他の古アパートを切り売りしながら生活されていくのだと思います。

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