ひろの「サラリーマンのための不動産経営」
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不動産投資を始めたい方へ
        
不動産経営を行うデメリット

1.入居者を常に確保できるかどうかはわからない(空室リスク)。

 空き室が出てしまうと、その部屋に対する売り上げは0円になってしまいます。これが実際経験してみるとつらいもので、精神衛生上大変よくありません。執筆時現在、私の所有物件は全て満室なのですが、退去の知らせがくると、それはもうショックが大きく食事もおいしくなくなります。そこからリフォームの手配と入居募集の為に、週末は完全につぶれてしまいますし、内装費用、入居者募集費用と新たな費用が発生します。
 しかし、物件の購入を正しく行い、適正な方法で入居募集をすると、借り手市場とはいえ、まだまだそれなりの家賃で入居者が決まるというのが私の実感です。
 あなたは、空室リスクを最小限に抑えるためにどれだけの費用と時間をかけることができますか?


2.継続して十分な家賃を確保できるとは限らない(家賃下落リスク)

 今、もらえている家賃が今後永遠に続くわけではありません。たいていの場合は物件が古くなる分、競争力が落ちて家賃が下がっていきます。その典型が新築時の家賃と2巡目時の家賃です。概ね新築時は2巡目時に比べて一割位は家賃を多めに設定しても入居者が決まるようです。
 しかし、古くなっても比較的高い水準で家賃を保っている大家さんもいます。経営努力が実っているんですね。


3.家賃を滞納される恐れがある(家賃滞納のリスク)。

 入居者が決まったからといって安心できません。家賃が必ず入金される保証は基本的にはないのです。
 家賃は滞納されるものと思って取り組んだほうがよく、いかにして早期発見早期対応をするかに力を注ぐことが大切です。(これを書いているたった今も入金期限に未入金の入居者がいらっしゃいました。早速督促をしなければいけません。)
 また、家賃保証の形態をとることも可能です。しかし、その仕組みについては十分に理解し、家賃保証をする場合のリスクも理解して家賃保証会社と契約されることをお勧めします。ただ、長期の滞納となった場合は最終的に大家にもしわ寄せが来ます。訴訟になるケースでは大家自ら出廷することになります。


4.入居者と大家、入居者同士のトラブルが発生するかもしれない。

 経営をする以上、関係者とのトラブルの可能性は常に隣り合わせです。私も所有する区分所有で非常に素行の悪い入居者を入居させてしまい、入居者及びその訪問者が「自転車を盗む」「ゴミをベランダに放置する」「ベランダから叫ぶ」「深夜まで騒ぐ」と大変なことがありました。私も管理人さんからこっぴどく叱られました。本来ならば私がやるべきことですが管理人さんが交渉をして、この入居者さんは退去してくださいました。管理会社に管理を委託している場合も、最終的な被害をこうむるのは所有者である大家です。


5.建物が天災により倒壊するかもしれない(天災のリスク)。

 こればかりは人間の力ではどうしようもありません。火災保険、地震保険に加入しリスクをヘッジする必要があります。また、仮に災害で保証金が支払われたとしても、入居者への対応は別に必要で管理会社に管理を委託している場合でも、他人事で済ますことはできません。



6.金利が上昇時に借入金の返済が困難になるかもしれない。
   (金利上昇リスク)。

 この低金利時代がいつまで続くかは誰にもわかりません。レバレッジを利かせている場合、家賃からの利益が金利を上回っている間はいいのですが逆転して金利が利益を上回った場合は、負のレバレッジが利いていきます。レバレッジは諸刃の剣です。


7.建物は年数の経過で確実に古くなり資産価値が下がる。
  (建物老朽化のリスク)


 建物も月日が経てば古くなりますし修繕の必要もでてきます。よく「借り入れの返済が済んだら、あとは家賃が丸まる儲けになる」という話をよく聞きます。果たして本当でしょうか。建物が古くなるという現実から逃避していないでしょうか。また、「買った時の値段で売れる」とどこか希望的観測を持っていないでしょうか。古くなった物件は、その分値段を下げないと売りにくくなります。それはRC(鉄筋コンクリート)マンションでも同様です。水周りを中心とする設備については木造も鉄骨も鉄筋も同じです。RCのほうが解体費用がかかる分古くなったときのリスクは大きくなるのではないでしょうか。


8.必要なときに換金できるとは限らない。(流動性低下のリスク)

 現金や株、金に比べて不動産は流動性が低いです。急な資金が必要になった場合に現金がなく土地家屋しか持っていなかったために、大損をしたという話はよく聞きます。また、この不動産投資ブームのなか利回り(投資金額と家賃の比率)ばかり追い求めるばかりに、十分な価格で売却できない二束三文の不動産を購入しようとする話をよく聞きます。そのような物件は家賃収入でしか資本を回収することができず経営の自由度が下がります。


9.地価が下がる場合がある。(地価下落リスク)

 これを書いている時点(2005年10月)では、一部都心部では地価が上昇に転じている傾向がでているようです。しかし、多くの住宅地は依然地価は下落傾向にあり、今後も人口減少の影響もあり上昇と下落の二極化が進むといわれています。私のように地方を投資対象としている場合地価下落も想定して投資する必要があります。


10.借入金がある場合は簡単にやめることができないことがある。

 不動産経営は「飽きたから」といって簡単にやめることはできません。不動産の売買は株などに比べて手数料が高く、ある程度続けなければ「損きり」のケースが多いのです。また、損をしてやめることができるならまだいいほうで、借入金があり資産価値が目減りした「債務超過」状態になった場合は、売ることもできなくなります。最悪、破産することもありえるのです。

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